تحقيقات
بعد رفع البنك المركزى سعر الفائدة 2%.. مطورون يطالبون بتأجيل أقساط الأراضى بدون فوائد لتخطى الفترة الراهنة والحفاظ على السوق العقارى
الثلاثاء 14/يونيو/2022 - 05:40 م
طباعة
sada-elarab.com/643288
● البستاني: تأجيل أقساط الأراضى يرفع الأعباء التمويلية عن المطورين ويساهم فى سرعة إنهاء المشروعات
● عبد الحميد: الشركات الكبرى الأكثر معاناة الفترة الحالية ولابد من تدشين سعر عاجل لإنقاذ الشركات الصغيرة
● شحاتة: عدم طرح البنوك لشهادات استثمار جديدة يجعل بوصلة الاستثمار تتجه نحو القطاع العقاري
● خليل: لابد من توفير تمويل عقارى للوحدات تحت الإنشاء وتقليل الفجوة بين القدرة الشرائية للعملاء وأسعار البيع
قررت لجنة السياسة النقدية للبنك المركزى المصرى فى اجتماعها الأخير، رفع سعرى عائد الإيداع والإقراض لليلة واحدة بنحو 2 %، بواقع 200 نقطة أساس.
وقال مطورون عقاريون إن السوق العقارى خلال الأزمات المتلاحقة خلال السنوات الأخيرة أثبت صلابته وقدرته على تخطى جميع الظروف والعقبات التى تواجهه، بداية من تحرير سعر صرف الجنيه أمام الدولار، وحتى رفع سعر الفائدة وأسعار مواد البناء خلال الفترة الحالية.
وأشاروا إلى أن الفترة الراهنة تتطلب تدخل حكومى عاجل لدعم المطورين العقاريين، من أجل استكمال تنفيذ المشروعات الحالية وتسليمها للعملاء فى المواعيد المقررة، مشددين على ضرورة تأجيل أقساط الأراضى للشركات من جهات الولاية سواء كانت وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية أو شركة العاصمة الإدارية الجديدة.
وأكدوا أن المطورين العقاريين يتحملون أعباء مالية متعددة أبرزها تحمل فروق أسعار التنفيذ بعد الزيادة الكبيرة التى طالت مواد البناء من حديد واسمنت، وبدون تحميل العملاء أى أعباء مالية إضافية، مشددين على قدرة القطاع العقارى على تخطى الفترة الراهنة بدعم حكومى قوي، تمهيداً لمرحلة جنى الثمار وتسليم المشروعات التى يتم تسويقها وتنفيذها منذ سنوات.
ولفتوا إلى أنه لابد من توفير تمويل عقارى للوحدات التى لا تزال تحت الإنشاء، وهو ما يساهم فى رفع العبء التمويلى عن المطور العقارى للعملاء، كما أنه يسهم فى تقليل الفجوة بين القدرة الشرائية للعملاء وأسعار البيع، مطالبين بضرورة تدشين سياسات تمويلية جديدة تتيح للعملاء الاستفادة من البرامج التمويلية المختلفة التى يقوم بتدشينها البنك المركزى المصرى بفائدة مدعمة.
فى البداية قال المهندس محمد البستانى، رئيس جمعية مطورى القاهرة الجديدة، إن الجمعية طالبت منذ أيام شركة العاصمة الإدارية الجديدة، وهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، بضرورة تأجيل الأقساط الخاصة بأراضى المطورين، داخل العاصمة الإدارية الجديدة، والمدن الجديدة، على أن يكون ذلك التأجيل بدون فوائد، وذلك نظرا لما يمر به القطاع العقارى بصفة خاصة والاقتصاد المصري، بسبب تداعيات الأزمة الروسية الأوكرانية، وحالة التضخم الكبيرة التى يشهدها العالم فى الوقت الحالي.
وأضاف أن مقترح تأجيل الأقساط، سيعمل على مساعدة المطورين، فى الالتزام بتعهداتهم والعقود المبرمة مع العملاء التى تتعلق بمواعيد التسليم ، كما يساهم أيضا فى رفع نسبة تنفيذ المشروعات وسرعة نهو، لما تمثل هذه الأقساط أعباء مالية كبيرة على عاتق المطورين وشركات الاستثمار العقارى فى الوقت الحالى، بسبب الظروف الحالية وارتفاع أسعار مواد البناء.
وأوضح أنه تقدم بطلبات لكل من شركة العاصمة الإدارية، وهيئة المجتمعات العمرانية التابعة لوزارة الإسكان، تتضمن مقترحات بتأجيل الأقساط، ومواعيد التسليم ونهو المشروعات، موضحا أن ما يمر به القطاع العقارى نظرا لكارثة حقيقية حدثت بسبب تداعيات الحرب الروسية الأوكرانية، ومن الصعب توقع الكوارث، وهناك بعض المطورين، سيتحملون فارق السعر بين البيع والإنشاء بسبب ارتفاع مواد البناء.
وأشاد رئيس جمعية مطورى القارة الجديدة، بالمؤتمر العالمى لرئيس الوزراء، والشفافية التى صاحبة كلمة الدكتور مصطفى مدبولى، وهو ما يساعد على وضع خطة للفترة المقبلة، سيكون للقطاع الخاص دور فى تلك الرؤية، كما سيساهم ذلك فى رفع نسبة مشاركة القطاع الخاص فى الناتج المحلي.
وأوضح أن المقترح تضمن أيضا ضرورة إلغاء رسوم الإغراق بالنسبة للحديد، وذلك للحد من ارتفاع السعر المستمر، بسبب تداعيات الحرب الروسية الأوكرانية، لافتا إلى أن ظاهرة ارتفاع الأسعار تتعارض فى الوقت الحالى مع خطة الدولة فى التنمية والتى تستهدف زيادة مساحة العمران فى مصر لـ 14%، كما لابد من إعادة النظر فى إشكالية تحديد الإنتاج بالنسبة للأسمنت، وخاصة مع تزايد نسبة المشروعات القومية وخاصة مبادرة حياة كريمة والتى تستهدف تنمية الريف المصري.
وأشار إلى أن الوقت الحالى يعد أنسب وقت لشراء العقار بسبب ارتفاع أسعار مواد البناء، موضحا أن هذه الإشكالية لا تؤثر على المشروعات القائمة والتى تم تسويقها خلال الفترة الماضية، ولكنها تؤثر على المشروعات المقرر طرحها خلال الفترة المقبلة، لافتا إلى أن الدراسة السعرية التى يتم وضعها من قبل الشركات العقارية يتم مراعاة زيادة الأسعار، ولكن فى وقت الأزمات تكون الزيادة غير متوقعة.
وأوضح أن القطاع العقارى المصرى سيظل القطاع الأكثر أمانا فى مصر رغم كافة التحديات التى واجهها، نظرا لوجود طلب حقيقى على العقار داخل مصر، موضحا أن الشركات العقارية بدأت تعدل من سياستها وإستراتيجيتها لتفادى أزمة تراجع القدرة الشرائية للمواطن المصري.
وقال " القطاع العقارى يمثل 25% من الناتج القومى فى آخر 7 سنوات، لافتا إلى أن انتقال الحكومة للعاصمة الإدارية، هو انتقال حكم الدولة بشكل مختلف، لافتا إلى أن التوسع العمرانى وصل لنسبة 14% خلال الفترة الأخيرة نتيجة لمشروعات الدولة خلال الفترة الأخيرة.
وأوضح أن القطاع العقارى يقود الاقتصاد المصري، مهما مر من ظروف وكوارث طبيعية، لافتا إلى أن التوسع العمرانى الذى يحدث فى مصر فى الوقت الحالى يتم ضمن خطة ورؤية محددة ونتائج ملموسة .
من جانبه قال الدكتور عبد الحميد الوزير رئيس شركة آرابيسك للتطوير العقارى ورئيس لجنة الدعم والمتابعة بجمعية مطورى القاهرة الجديدة، إن أسعار العقارات بالشركة ارتفعت بنسبة بسيطة، حيث تتجه الشركة إلى الزيادة التدريجية للأسعار وفقا لزيادات مواد البناء.
وأشار إلى أن أسعار الحديد والأسمنت ارتفعت بشكل كبير، مما جعل بعض الشركات تتوقف عن المبيعات وشركات أخرى تطرح وحداتها وفقا للسعر الأمن لتوفير السيولة للدخول فى مشروعات جديدة، وشركات لجأت إلى زيادة أسعارها وفقا لسياسة السعر العادل، فهو كلمة السر فى استمرار الشركات العقارية خلال الفترة المقبلة.
وأوضح أن أسعار العقارات شهدت ارتفاعا بنسبة 20٪ خلال الفترة الماضية، متوقعا وصلها إلى 40% فى ظل استمرار تداعيات الحرب الروسية الأوكرانية، موضحا أن انسب وقت لشراء العقار الوقت الحالى، وذلك يرجع إلى ارتفاع القيمة الاستثمارية للعقار عاما بعد عام.
وأكد أن اتجاه بعض العملاء إلى الاستثمار فى الشهادات الاستثمارية للبنوك كبديل للعقار من الأمور الآمنة ولكن الأفضل الاستثمار فى العقار، ويرجع ذلك إلى جمعه بين الربحية والأمان.
وأشار إلى أن القطاع العقارى يشهد خلال الفترة الحالية تحركا فى شرائح العملاء، فالشريحة فوق متوسطة أصبحت تندرج فى الشريحة المتوسطة وهكذا، ويوجد شرائح فى المجتمع ليس أمامها إلا مشروعات الدولة.
وقال الوزير ن أكثر الشركات التى تعانى من الأزمة الحالية هى الشركات الكبرى التى تمتلك مشروعات تنمية عمرانية بمساحات كبيرة، وتتجه هذه الشركات إلى القروض البنكية لثقة البنوك بها لقوة اسمها وملاءتها المالية، وطرح مشروعاتها للبيع بالتمويل العقاري.
وأضاف أن الشركات المتوسطة والصغيرة ليس أمامها حاليا سوى الاتجاه إلى سياسة السعر العادل، وفقا لأسعار مواد البناء بالسوق، وإلا ستتعرض هذه الشركات لمخاطر عديدة تؤدى إلى خروجها من القطاع العقاري.
فى حين يرى أحمد شحاتة الخبير العقارى إن قرار البنك المركزى برفع أسعار الفائدة كان متوقعا فى ظل الظروف الاقتصادية العالمية، واتجاه الفيدرالى الأمريكى لرفع أسعار الفائدة وما يتبعه من تداعيات على الأسواق العالمية.
وأكد أن القطاع العقارى لن يتأثر سلبيا بشكل كبير برفع أسعار الفائدة وخاصة بعد تأكيد البنوك عدم طرح شهادات ادخار جديدة بعوائد مرتفعة على غرار طرح شهادات ادخار الـ18%، لافتا إلى أن القطاع العقارى يظل الملاذ الآمن والأكثر استقرارا لدى المصريين مقارنة بأوجه الاستثمار الأخرى سواء الذهب أو البورصة أو حيازة الدولار.
وتوقع زيادة الإقبال على حركة الشراء بالسوق العقارى وخاصة بالعاصمة الإدارية الجديدة فى ظل الطفرة الإنشائية التى تشهدها العاصمة واهتمام الدولة بمعدلات الإنجاز التى تتحقق على أرض الواقع بمشروعات العاصمة.
وأكد أن أسعار العقارات مرشحة للارتفاع بنسبة تتراوح ما بين 10 -20% خلال الفترة القادمة فى ظل المعطيات والتطورات الاقتصادية التى يشهدها السوق، بالإضافة لزيادة أسعار مواد ومستلزمات البناء والتشييد.
ويرى الدكتور عبد الرحمن خليل، الرئيس التنفيذى لشركة سارى العقارية، أن العقار يستحوذ على 65% من إقبال العملاء للاستثمار به مقارنة بباقى الأوعية الادخارية، وهو ما تأكد خلال الفترة الأخيرة من إقبال العملاء على الاستثمار فى العقار مقارنة بالأوعية الأخرى.
وأكد أن تملك العقار هو جزء أساسى من ثقافة الشعب المصري، وقد اعتاد المواطن على شراء العقار وخاصة خلال أوقات الأزمات، فالعقار يظل مخزنا آمنا للقيمة وإما أنه يتعرض للثبات أو الارتفاع ولكنه لا ينخفض، مشيرا إلى أن هناك طلبا حقيقيا وقويا على العقار فى مصر، فهناك احتياج لمنتج عقارى بنحو مليون وحدة سكنية سنويا.
وأشار إلى أن هناك بعض الشركات التى ليس لديها خبرة كافية أو ملاءة مالية كافية أو كوادر بشرية تمكنها من تنفيذ المشروعات التى قامت بتسويقها للعملاء، أو توسعت فى تقديم وعود للعملاء لن يمكنها الوفاء بها، ولكن هذه نسبة محدودة من الشركات ولكن الأغلبية الأكبر من السوق العقارى هى شركات قوية ولها خبرة وسابقة أعمال قوية.
ولفت إلى أنه لا يوجد أحد بمعزل عن تبعات الأزمة الاقتصادية العالمية، ولكن الشركات التى لديها خبرة وملاءة مالية تستطيع مواجهة هذه الأزمة بأقل الخسائر أو بدون خسائر تذكر، ولكن الشركات غير الجادة أو التى ليس لديها خبرة كافة فإنها تنهار فى ظل هذه التحديات ولا يمكنها الاستمرار.
وأضاف أن هناك تنوعا فى الأوعية الادخارية التى يتجه إليها العملاء لاستثمار أموالهم، ولكن يظل العقار مستحوذا على النسبة الأكبر من إقبال العملاء للاستثمار به نظرًا لقدرته على حفظ قيمة أموال العميل، كما أن الشركات ذات المصداقية وسابقة الأعمال القوية هى التى تستحوذ على إقبال العملاء.
وتابع، أن هناك حاجة لتوفير تمويل عقارى للوحدات التى لا تزال تحت الإنشاء، وهو ما يساهم فى رفع العبء التمويلى عن المطور العقارى للعملاء، كما أنه يسهم فى تقليل الفجوة بين القدرة الشرائية للعملاء وأسعار البيع.
وأكد أن مؤشر الطلب يتجه نحو المطور الذى يستحوذ على ثقة العملاء، ولديه سابقة أعمال قوية وملاءة مالية وخبرة تمكنه من مواجهة التحديات، لافتاً إلى أنه خلال الأزمات تظهر الفرص الاستثمارية للعملاء الباحثين عنها والتى لا تتكرر كثيراً.
مقالات وكتاب
تصويت
تابعنا على فيسبوك
تابعنا على تويتر
