كل ما تريد معرفته عن تعديلات "الشهر العقارى"

 

يهدف مشروع القانون للعمل على إنهاء أزمة التسجيل العقارى والقضاء على ظاهرة صعوبة وبطء التسجيل العقارى، والوصول إلى طريقة تسجيل عقارى تنهي حالة عزوف المواطنين عن اتخاذ إجراءات الشهر وصولاً لتسجيل الملكية العقارية، كما يهدف إلى القضاء على معوقات الاستثمار العقاري ومنح البيئة الاستثمارية استقرارًا دائمًا بحصر الثروة العقارية والقضاء على ظاهرتي السرقة والاستيلاء على العقارات، وكذا غسل الأموال، كذلك تغيير الرؤية السلبية نحو إجراءات الشهر من خلال اتخاذ بعض الإجراءات الميسرة، وتفعيل مواد الدستور فيما يتعلق بحماية الملكية.

 

وأشار تقرير اللجنة إلى أن الواقع العملي أفرز منذ صدور قانون تنظيم الشهر العقاري بعض المعوقات والصعوبات التي أدت إلى عزوف المواطنين عن تسجيل ملكياتهم العقارية، والتي تعد أساساً رئيسياً فى استقرار المعاملات التي محلها حقوق عينية عقارية، وكانت ضريبة التصرفات العقارية وربطها بإجراءات التسجيل من ناحية، وطول الإجراءات وتكرارها من ناحية أخرى، كان لها تأثير قوى على عزوف المواطنين عن التسجيل، وليس أدل على ذلك من أن آخر الإحصائيات في هذا الشأن قد انتهت إلى أن أكثر من 90% من العقارات غير مسجلة، الأمر الذى أدى إلى كثرة النزاعات القضائية حول الملكيات الخاصة، وأنعكس ذلك سلباً على مناخ الاستثمار العقاري، وهو ما  أدى إلى إصدار التوجيه من القيادة السياسية نحو تبني الدولة وضع قانون متوازن ينعكس أثره على المواطنين لتحقيق الحماية القانونية للملكية العقارية، وهو ما استتبعه قيام الحكومة بالتقدم بمشروع القانون المعروض لتلبية تلك الرؤى.

 

جاء مشروع القانون المعروض متسقاً مع اتجاه الدولة المصرية، ومتفقاً مع أحكام الدستور وخاصة المواد (33، 34، 35) منه، كما حرص على تيسير إجراءات تسجيل ونقل الملكية العقارية، مما يساعد الدولة نحو التحول الرقمي، ونقلها نقلة اجتماعية واقتصادية جديدة، كما جاء متماشياً مع رؤية مصر للتنمية المستدامة 2030، والتي تسعى إلى تحقيق التنمية الشاملة.

 

وذكرت اللجنة في ظل ما لحق بالبنية التحتية للدولة من تطوير ملموس في السنوات الأخيرة، ورغبة من القيادة السياسية في منح البيئة الاستثمارية الاستقرار الدائم، تم اتخاذ إجراءات حاسمة وحكيمة لتغيير الرؤى السلبية نحو إجراءات الشهر للوصول إلى قانون متوازن يتماشى مع متغيرات الواقع وينعكس أثره على المجتمع ككل، مما سيؤدي إلى إقبال المواطنين على شهر وتسجيل عقاراتهم فى سبيل تحقيق الحماية القانونية للملكية العقارية، وكذلك مساعدة الدولة فى حصر الثروة العقارية للحفاظ عليها وتعظيم ملكية الأفراد، الأمر الذي سينعكس أثره إيجاباً على أداء الدولة فى ضبط الملكيات وحمايتها حتى تكون بمنأى عن النزاعات التي طالما عُجت بها أروقة المحاكم وأجهزة السلطة القضائية.

 

ومن هذا المنطلق، استند التعديل المقترح وفق مشروع القانون المقدم من الحكومة بتعديل بعض أحكام القانون رقم (114) لسنة 1946 بشأن تنظيم الشهر العقاري، إلى تقديم تيسيرات غير مسبوقة من شأنها أن تؤدى إلى سرعة وسهولة شهر وتسجيل الملكية العقارية من خلال حزمة من الإجراءات التي تؤدي إلى الهدف المنشود، نذكر منها على سبيل المثال وليس الحصر: فصل أداء ضريبة التصرفات العقارية عن التسجيل وعدم اشتراط تسلسل الملكية كشرط للتسجيل، وكذلك تسجيل الحيازة الطويلة المكسبة للملكية من وضع اليد لمدة خمسة عشر عاماً حيازة هادئة مستقرة، وكذا الحيازة القصيرة للعقارات المستندة إلى سند عُرفي لمدة خمسة أعوام، وإلغاء مرحلة "مقبول للشهر" والاكتفاء بمرحلة "صالح للشهر" مع وضع سقف زمني للإجراءات أمام مصلحة الشهر العقاري لإتمام عملية التسجيل، مع وضع عقوبة مشددة في حالة تقديم أوراق مزورة بغرض الحصول من خلالها على التسجيل، وكذا إعطاء رئيس المأمورية أو أمين المكتب -بحسب الأحوال- الضبطية القضائية لضبط تلك المحررات المزورة واتخاذ اللازم في شأنها.

 

وأكدت اللجنة فى تقريرها أن مشروع القانون جاء متسقا مع اتجاه الدولة المصرية ومتفقا مع مواد الدستور 33 و35 و34، كما حرص المشروع على تيسير إجراءات تسجيل ونقل الملكية العقارية مما يساعد الدولة نحو التحول الرقمى ونقلها نقلة اجتماعية واقتصادية كما جاء مع رؤية مصر للتنمية المستدامة 2030.

 

وأشار التقرير إلى أن المشروع جاء للتسيير على المواطنين فى اجراءات تسجيل ممتلكاتهم العقارية من خلال التغلب على العقبات التى تواجههم وذلك فى ضوء توجيهات القيادة السياسية بتسهيل تلك.

 

وحدد تقرير اللجنة أهم أهداف مشروع القانون المعروض في إنهاء أزمة التسجيل العقاري والقضاء على ظاهرة صعوبة وبطء التسجيل العقاري والوصول إلى طريقة تسجيل عقاري تنهي حالة عزوف المواطنين عن اتخاذ إجراءات الشهر وصولاً لتسجيل الملكية العقارية، بالإضافة إلى القضاء على معوقات الاستثمار العقاري ومنح البيئة الاستثمارية استقرارًا دائمًا بحصر الثروة العقارية وكذلك القضاء على ظاهرتي السرقة والاستيلاء على العقارات، وكذا غسل الأموال وتغيير الرؤية السلبية نحو إجراءات الشهر من خلال اتخاذ بعض الإجراءات الميسرة فضلا تفعيل مواد الدستور فيما يتعلق بحماية الملكية.

 

وتضمن مشروع القانون استبدال نصوص المواد 9، 21، 22، 23 مكررًا، 28، 33، 35، 36 مكررًا، 48، 49، 50، 57 من القانون رقم 114 لسنة 1946 بشأن تنظيم الشهر العقاري، حيث تضمنت المادة (9) إمكانية قصر التسجيل على القدر الذى قضى به حكم نهائي مثبت لحق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو جزء منه وسواء كان ذلك القدر أو الجزء شائعًا أو مفرزًا.

 

أوضحت المادة (21) إمكانية تقديم طلب الشهر إلكترونيًا، دون الخوض فيما قد يرتبط بذلك من مصروفات إدارية، بحسبان أن محل ذلك قرار يصدر من وزير العدل دون الحاجة للنص عليه في صلب المادة.

 

وقلصت المادة (22) المستندات المطلوبة للشهر إلى الحد الأدنى.

 

ووضعت المادة (23 مكررًا) حدوداً زمنية للتحقق من توافر شروط الملكية والاعتراض وتحديد رسم محدد للطلب بدلاً من الرسم النسبي.

 

وقصرت المادة (28) مرحلتي الشهر من مقبول للشهر وصالح للشهر إلى مرحلة واحدة وهي الصلاحية للشهر.

 

وعالجت المادة (33) إشكالية تقديم أكثر من طلب بشأن عقار واحد وذلك بعدم جواز السير في إجراءات بحث أي طلب لاحق إلا بعد الفصل في الطلب الذي يسبقه.

 

وتضمنت المادة (35) إجراءات أكثر يسرًا بشأن استيفاء الطلب أو رفضه مع وضع حد أقصى للكفالة تسترد في حالة الإبقاء على الرقم الوقتي، ووضع حدود زمنية واضحة للتقدم للحصول على رقم وقتي أو رفع الأمر لقاضي الأمور الوقتية أو إصدار القاضي لقرار مسبب بإبقاء الرقم الوقتي أو إلغائه.

 

وغيرت المادة (36 مكررًا) الفلسفة العقابية من اشتراط وجود قصد سلب الملكية أو قصد ترتيب حق عيني حال التوصل أو المشاركة في شهر محرر إلى العقاب لمجرد تقديم محرر عرفي مزور بقصد شهر محرر أو واقعة مع تشديد العقوبة، ومنح الحق لرئيس المأمورية أو أمين المكتب فى اتخاذ الإجراءات اللازمة من ضبط المحرر وتحرير مذكرة بالوقائع وإحالتها للنيابية العامة المختصة.

 

وقلصت المادتان (48، 49) المستندات المطلوبة لشهر حق الإرث.

 

وأضافت المادة (57) المحررات التي تجيز القوانين الأخرى أو قرارات رئيس الجمهورية وإقرارات رئيس مجلس الوزراء التي تجيز الشهر بطريق الإيداع إلى الاستثناء المنصوص عليه بهذه المادة، وتضمن ايضا مشروع القانون جاءت إضافة مادتين جديدتين برقمي (10 مكرراً، و22 مكرراً) إلى القانون المشار إليه، وذلك على النحو التالي:

 

ووضعت المادة (10 مكررًا) طريقًا مستحدثًا لشهر الوقائع التي من شأنها إنشاء أو نقل أو تغيير أو زوال أو تقرير حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية بطريق التسجيل وصور هذا الطريق هي ما نصت عليه المادتان (968) أو (969) من القانون المدني، وكذا واقعة الحيازة المصحوبة بسند، ولو كان عرفيًا، لمدة خمس سنوات تبدأ من تاريخ نشوء الحق متى كانت مصحوبة بحسن النية حتى التسجيل.

 

كما حظرت المادة (22 مكررًا) قيد الطلب حال عدم استيفاء البيانات والمستندات الواردة بالمادة (22) حلا لإشكالية إطالة أمد القيد والدخول في عقبات استيفاء الطلب.

 

وألغى مشروع القانون المواد (24، 26، 29، 34) الواردة بالقانون المشار إليه، إذ أصبح لا محل لها بناء على التعديلات السابقة، وهو ما استتبع بالضرورة عدم الإشارة إلى المادتين (24، 26) بالمادة (50) منه.

 

ونص المشروع على أن يصدر وزير العدل اللائحة التنفيذية للقانون خلال 30 يوماً من اليوم التالي لتاريخ نشره بالجريدة الرسمية.